不動産

不動産の売買のために

どんな権利を売買しているの？

  • 物権（支配する権利）：土地の所有権、地上権
  • 債権：土地の賃借権

安全な売買のために

  • 不動産登記制度：権利関係を公に示し、取引の安全と円滑を図る制度。
    • 登記＝登記記録に記録すること。物理的状況を示す「表示に関する登記」と権利の変動を示す「権利に関する登記」
    • 登記によるメリット＝権利変動を第三者に対抗（主張）できる。
      例外：借家権は引渡しにより第三者に対抗できる
    • 注意点：登記には公信力が認められていない
    • 登記の構成：
      • 表示の登記：表題部、土地や建物の物理的概要が記録
      • 権利の登記
        • 権利部甲：所有権に関する事項
        • 権利部乙：所有権以外の権利に関する事項
    • 登記の公開：誰でも法務局において、登記事項証明書、登記事項要約書

不動産の価格の調べ方

役所が算出した数字

  • 公示価格：一般の土地取引価格の指標
  • 基準値価格：一般の土地取引価格の指標
  • 路線価：国税局が決定。税金の算出指標として
  • 固定資産税評価額：市町村が決定。

鑑定価格

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法；DCF法

不動産の取引

  • 売買契約
  • 手付金
  • 危険負担
    • 引渡し前に災害などで滅失・毀損した場合は、特約がない限り買主が危険を負担。
  • 瑕疵担保責任
    • 通常発券できない欠陥（瑕疵）があった場合、過失がなくても売主は責任を負う。1年以内。
  • 媒介契約の種類
    • 一般媒介
    • 専任媒介
    • 専属専任媒介

賃貸契約

  • 借地権＝地上権と土地の賃借権を総称。使用貸借（タダで借りる）は含まれない。
  • 存続期間は30年。約定する場合はこれより長くても良い。
  • 最初の更新後は20年。その後は10年。

定期借地権

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付き借地権
  • 事業用定期借地権：居住用NG