不動産

不動産の売買のために

どんな権利を売買しているの？

  • 物権（支配する権利）：土地の所有権、地上権
  • 債権：土地の賃借権

安全な売買のために

  • 不動産登記制度：権利関係を公に示し、取引の安全と円滑を図る制度。
    • 登記＝登記記録に記録すること。物理的状況を示す「表示に関する登記」と権利の変動を示す「権利に関する登記」
    • 登記によるメリット＝権利変動を第三者に対抗（主張）できる。
      例外：借家権は引渡しにより第三者に対抗できる
    • 注意点：登記には公信力が認められていない
    • 登記の構成：
      • 表示の登記：表題部、土地や建物の物理的概要が記録
      • 権利の登記
        • 権利部甲：所有権に関する事項
        • 権利部乙：所有権以外の権利に関する事項
    • 登記の公開：誰でも法務局において、登記事項証明書、登記事項要約書

不動産の価格の調べ方

役所が算出した数字

  • 公示価格：一般の土地取引価格の指標
  • 基準値価格：一般の土地取引価格の指標
  • 路線価：国税局が決定。税金の算出指標として
  • 固定資産税評価額：市町村が決定。

鑑定価格

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法；DCF法

不動産の取引

  • 売買契約
  • 手付金
  • 危険負担
    • 引渡し前に災害などで滅失・毀損した場合は、特約がない限り買主が危険を負担。
  • 瑕疵担保責任
    • 通常発券できない欠陥（瑕疵）があった場合、過失がなくても売主は責任を負う。1年以内。
  • 媒介契約の種類
    • 一般媒介
    • 専任媒介
    • 専属専任媒介

賃貸契約

  • 借地権＝地上権と土地の賃借権を総称。使用貸借（タダで借りる）は含まれない。
  • 存続期間は30年。約定する場合はこれより長くても良い。
  • 最初の更新後は20年。その後は10年。

定期借地権

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付き借地権
  • 事業用定期借地権：居住用NG

 

日本の税制

税金の種類

納税先の違い

国税 所得税、法人税、相続税、贈与税、消費税
地方税(都道府県) 県民税、事業税、地方消費税、不動産取得税
地方税(市町村) 市町村民税、固定資産税、都市計画税

払い方の違い

  • 直接税
  • 間接税

金額の決まり方の違い

  • 申告納税方式：納税者が自分で申告する
  • 賦課課税方式：行政庁が決める

所得税

個人の所得（収入から経費などを引いたもの）に対してかかる税金。1年間のすべての所得からいろいろな所得控除（その人の状況に応じて税負担を調整するもの）を差し引いた残りの所得（課税所得）に税率をかけて計算します。所得が多くなるほど、税率が高くなります。

  • 納税義務者
    • 居住者（1年以上）かつ、非永住者の場合、国内で支払われたもの＋国外から国内に送金されたものに課税
    • 非居住者の場合、国内源泉所得に課税
  • 計算方法
    1. 各種所得の金額を計算
      • 原則はすべての種類の所得を合算（総合課税）しますが、他の所得と分離した分（分離課税）がある。申告分離課税としては、退職所得、山林所得、土地・建物の譲渡による所得、株式等の譲渡所得など。
      • 所得の種類
        1. 総合課税
          1. 利子所得（公社債や預貯金の利子など）＝15%の所得税、5%の住民税を金融機関が源泉徴収
          2. 配当所得（利益の配当、基金利息、公社債投信以外の投信収益）＝収入金額−負債利子。申告不要制度の適用が可能。
          3. 不動産所得（不動産や航空機の貸付など）＝収入−必要経費。土地貸付の権利金は不動産所得になりますが、その金額が土地の時価の1/2を超える場合は譲渡所得になる。
          4. 事業所得＝収入−必要経費。
          5. 給与所得＝収入−給与所得控除額。これに加えて特定支出控除が認められています。
          6. 譲渡所得
          7. 一時所得　一時所得の金額の1/2が総所得に含まれる（総合課税）。最大50万円の特別控除
          8. 雑所得
        2. 退職所得
          1. 退職所得
          2. 山林所得
    2. 損失通算
      • 複数の所得がある場合、差し引き計算が可能。「ふじさんじょう」不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得が対象。
    3. 課税標準の作成：総所得額がいくらか算出する
    4. 所得控除
    5. 課税所得金額の算出
    6. 算出税額
    7. 税額控除
      1. 配当控除＝配当はすでに法人税が課税されているため、この二重課税を防ぐ。
      2. 住宅ローン控除
    8. 納付税額の決定

 

金融資産運用

マーケットの状況を理解するには？：マーケット指標

 

 

生命保険

リスクマネジメントの考え方

いかに損失の頻度や規模を小さくし（リスク・コントロール）、いかに財務的な影響を軽減するか（リスク・ファイナンシング）。保険はあくまでそのためのツールです。

保険は社会保険と民間保険に分かれます。

契約者保護のためのルール

  1. 保険業法
  2. クーリングオフ：「書面」による申し込みの撤回を8日以内に行う。
  3. ソルベンシー・マージン比率：保険会社に、どのくらい保険金を支払う余力があるか。200%以上が健全性の目安になる。
  4. 保険契約者保護機構＝生命保険、損害保険両方。

生命保険の仕組み

  1. 保険料算出の仕方：大数の法則、収支相等の原則
  2. 保険料＝純保険料（予定死亡率と予定利率から算出）＋付加保険料（予定事業費率）

 

民間保険の種類

生命保険
（第一分野）		 死亡保険
生存保険
生死混合保険
損害保険
（第二分野）		 火災・地震保険
自動車保険
賠償責任保険
第三の保険 医療保険
ガン保険
介護保険

 

 

 

社会保険とは

社会保険は、病気や死亡、障害、失業などいろいろな保険事故に遭遇した場合に、助け合って、生活の安定を図るための制度。強制加入です。

社会保険の分類

分類がいろいろあり、運営主体（＝保険者）もさまざまです。

社会保険(狭義) 医療保険 被用者保険（健康保険、共済）と地域保険（国民健康保険）
年金保険
  • 公的年金：国民年金と厚生年金
    • 国民年金：1号(自営業・学生)、2号(会社員・公務員)、3号(2号の被扶養者)
    • 20歳以上・60歳未満で、国内に住所がある人は全員対象。
    • 老齢基礎年金：国民年金に10年以上加入した人が、65歳から受け取ることができる。早めに受け取る(繰上げ受給)と最大30%減額され、遅めに受け取ると最大42%増額。
    • 老齢厚生年金：厚生年金に1年以上加入した人。65歳の時点で、扶養家族がいる場合、加給年金がプラスされる。対象者が65歳になると打ち切られるが、配偶者の基礎年金に加算（振替加算）
    • 障害給付：非課税
    • 遺族給付：非課税
  • 私的年金：企業年金と個人年金
介護保険 市町村・特別区が保険者。第1号被保険者は65歳〜、第2号被保険者は40-65歳。
労働保険 雇用保険 政府が保険者。求職者給付のうちの基本手当がメイン。基本手当は離職理由や年齢、被保険者機関で異なる。
労災保険 政府が保険者。中小企業の事業主や海外勤務の人は、特別加入制度。保険率（乗率）は事業の種類で変わる。